袁鋼明的1.6萬億房產稅是怎麼算出來的？
身為中國社會科學院欠發達經濟研究中心主任，袁鋼明一直是中國開征房產稅的提倡者。早在2013年，他就呼籲“北京早該征收房產稅”瞭。
2015年12月中旬，袁鋼明再次引爆瞭一枚“炸彈”。
在《財政收支矛盾加重，開征房產稅迎契機》一文中，袁鋼明通過計算得出：如果中國全面開征房產稅，按1%的稅率計算，預計每年能帶來1.6萬億元的收入，地方政府因為土地出讓收入下滑導致的財政缺口將得以填補。
12月18日，被認為是中國經濟重要風向標的中央經濟工作會議在北京召開，會議定調打響四大領域殲滅戰，化解房地產庫存赫然在列，而出臺房產稅、加快農民工的市民化、推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，都是試圖化解房地產庫存的手段。
高達1.6萬億的房產稅收入到底是怎麼計算出來的？數字計算牽出瞭哪些問題？中國到底需要怎樣的房產稅制？袁鋼明就此接受瞭時代周報的采訪，既對一些質疑作出瞭回應，也實例分享／小額信貸還卡債一抒瞭自己對中國房市痼疾的看法。
1.6萬億還有往上走的可能
時代周報：首先說說1.6萬億這個數字吧，感覺似乎不現實：按照兩個試點城市上海和重慶的做法—除去免征部分—可征稅的范圍其實非常小。這個1.6萬億是不是估計得太高瞭？
袁鋼明：本來我寫的那篇文章不是專門談房產稅的，文章前面講的是中國面臨的財政困境，最後提到用房產稅來解決，因此給出的隻是一個大體的數字。
1.6萬億是怎麼算出來的？我的這個計算方法還從沒有人用過。一些財稅專傢做過中國房地產總的估值，包括任志強，也在一些場合計算過，但他們用的是其他辦法，我認為我的這種計算方法更簡單、準確。
首先算全國住房面積。2013年《政府工作報告》中指出，2012年底，城鎮和農村人均住房面積32.9平方米、37.1平方米。按照以往的增長速度，現在中國的人均住房面積已經超過35平方米，所以其實我還少算瞭。也有其他專傢提出，按城鎮常住人口算不對，比如農民工是沒有房子的，所以這麼算是高估瞭，但是註意：統計局說的是人均居住面積，而不是人均擁有住房的面積，人均居住面積的分母就是包括農民工、租房者在內的城鎮常住居民，口徑是一致的。
然後是商品房的均價。國傢統計局沒有公佈，但是可以用2014年的全國商品房銷售額76292億元，除以2014年全國商品房銷售面積120649萬平方米（數據來源：國傢統計局網站），算出來是6300多元，我取瞭6300元。
再把人均住房面積33平方米乘以7.49億的城鎮常住人口，再乘以6300元，就得到全國住房總價值是156.3萬億元，最後乘以1%的稅率，就得到瞭1.6萬億。
至於為什麼用1%的稅率來計算？我在文章裡沒有解釋，現在大傢也都不知道未來房產稅會怎麼征收，或許我應該在原文裡加一句話：“不同的房產稅征收方案會有不同的稅率。”
當然，要是按照已有的房產稅征收方案，比率會非常低，可能連0.1%都不到，但是這種征收面很小、稅率又很低的房產稅制，不可能成為范本，甚至連試點都算不上，否則中央在相關文件裡會寫上“推廣試點方案”這樣的話，但目前我們沒有看到任何官方文件或比較官方的人肯定過已有的方案。地方政府不願征房產稅，隻是做樣子，這種征稅方式既達不到調控房地產的目的，也解決不瞭財政收入的問題，不可能成為未來方案的參考。
為什麼我用瞭1%的稅率？這在國內的確沒有依據，我參考的是美國，但美國各個州也不一樣，但1%是最低的，高的則到瞭3%，我認為取1%是合理的。
我也在文章中提到瞭，考慮一定比率的免征，這個1.6萬億元還要打個折扣，但具體要打多大的折扣？得看具體的征收方案。關於免征的標準，我認為最可能的是根據傢庭人均住房面積來算，而不是按幾套房來算；至於免征的面積，為照顧中低收入者，最可能的是在汽車貸款屏東牡丹汽車貸款國傢統計局公佈的人均居住面積以下，合理的征法應該是人均居住面積低於一定水平時免征。考慮到中國嚴重的住房不平等，即便以人均居住面積作為免征面積，也會有很大比例的房子處在征稅范圍內。我推斷免征房產稅的比例最多不會超過50%。也就是說，1.6萬億最多打個5折。
事實上，1.6萬億還有往上走的可能：一是根據國際通行做法，一般會對自住需求之外的房產征高於基準稅率的稅；二是中國的住房面積隻會少算不會多算，有大量空置房、沒有被統計的房子，一旦推行不動產全國統一登記，房子會更多。空置房按15%估算，高稅率征收，征收總額將增大到2萬億。
去掉最高數和最低數，取中間數還是1.6萬億左右。考慮到各種因素，我估計最後國傢可以征到的房產稅在1萬億到1.6萬億之間，隻不過文章裡沒有寫這麼具體。我拋出1.6萬億這個數字，大傢可以來討論。
時代周報：你剛才提到美國，但是美國本身的房價相對收入來說不那麼高，而中國尤其是大城市的房價這麼高，按1%的稅率來征稅，對中國人來說顯得負擔很重、難以接受。
袁鋼明：這是另一個問題瞭。根據現在中國的情況，可能需要漸進的過程，一開始的時候稅率低一點，等到房地產市場達到比較穩定成熟的狀態瞭，就可以用一個比較標準的稅率，比方說五年內稅率從多少進展到多少。
樓價不會像日本那樣下跌
時代周報：你提到地方政府都不願意征收房地產稅，為什麼？
袁鋼明：這是一目瞭然的。房產稅必然會抑制房市的投資投機性需求，使房地產投機熱潮降溫，房產稅隻可能減少土地出讓收入，而且到現在為止，房產稅跟土地出讓收入相比要少得多。所以過去幾年裡，房產稅和土地出讓收入是沖突的。
我在文章裡提到的，土地出讓收入下降的這一新情況，使不少地方政府心裡有點發毛，但現在地方政府仍然把土地出讓收入當成一塊肥肉，不肯放手。過去兩年裡，中國土地出讓收入之高是前所未有的，2013年是4.1萬億，2014年是4.3萬億，緩解瞭全世界都在關註的中國地方財政問題，但是大傢都知道，靠土地收入解決地方財政問題是根本不可持續的，等到住房過熱擴展空間沒有瞭，土地財政就到頭瞭。
時代周報：今年早些時候，有媒體報道說房產稅已經進入人大立法規劃階段，你認為這大概會是怎樣的一個推進速度？
袁鋼明：目前看還很遙遠，進入立法規劃以後，等個五年十年都有可能。但是，從公共財政轉型和經濟持續健康發展的角度來說，房產稅在未來不得不征。
時代周報：房產稅出臺後對房價的影響分兩種預測，一種是房價崩盤，一種是進一步推高房價？你怎麼看？
袁鋼明：中國的房地產市場非常不健康，暴漲、泡沫、普通人買不起，主要原因就是沒有征房產稅。一旦房子成為投資性、投機性商品，房價越高人們越買，如果政策不加以調控的話，價格隻會越來越高。中國現在的房地產市場基本是靠投資投機性需求支撐的，開征房產稅會把這些需求打壓下去，所以沒有什麼壞處。
現在有兩種可能性。一種是房價下降，釋放瞭一般老百姓自住的需要，這種下降是非常合理的，並且能夠為自住型的房產市場打下永續不止的發展基礎。但也有另一種可能性，就是普通老百姓也都抱著炒房投機的心態，比方說百分之六七十的買房行為都抱著掙錢的心理，那麼房產稅一征，大傢都慌瞭，都不想要那麼多房子瞭，比如說兩口人住一套六七十平米的就夠瞭，這就會產生普遍的拋售，房價就會暴跌，跌過百分之五十的可能性都存在，因為中國的房產市場已經被搞壞瞭，全民就像炒股一樣在炒房。
但是就算後一種情況發生，也不會有多可怕，因為中國畢竟還有很大的自住需求，不會發生像日本那樣的情況，事實上日本房價下跌也不是暴跌。我已經把日本研究得很清楚瞭，日本房價在幾十年裡降瞭一半，平均一年降瞭3%-5%，還沒有中國去年降得厲害。日本經濟的長期衰退還有政策失誤等其他原因，並不是單純房價下跌所致。
房產稅的全面開征，毫無疑問會讓房價下跌，投機的人就自然會付出代價，但對非投機的、買房自住的老百姓來說是有益的，因為這樣就提供瞭一個更廉價的、改善型住房市場。現在很多所謂的改善型需求，其實根本不是改善型，而是投機型，很多人是看到房價上漲的趨勢、為投機獲利而去“改善”，不是真的為瞭改善居住而去改善。我在另一篇文章裡寫過，我根本不認為現在中國的房地產市場是剛性需求或者“改善性需求”。
時代周報：剛剛召開的中央政治局會議提出，要化解房地產庫存，其中一個手段是通過加快農民工的市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。你怎麼解讀這一消息？
袁鋼明：這個消息出來以後，各大房地產上市公司股票上漲，房地產商高興得不得瞭。所謂消化庫存就車貸利息怎麼算屏東房貸意味著政策支持，比如給買房的人各種補貼，減稅、降息，以此刺激需求，並沒有把控制“投機性需求”放在一個明確的位置上。
讓農民工買房是一些學者的提法，這也是紙上談兵，中國的農民工根本買不起房。
房地產要去庫存是形勢所迫，再不去庫存，行業危機就會出現。大量的房地產開發商貸瞭很多款，房子賣不出去—開發商破產還是次要的—主要是會給銀行帶來很大沖擊，從這個必要性和緊迫性來考慮，中國房地產要去庫存。目前國傢並沒有明確提出通過什麼方式去庫存，降價的方式還是提價的方式？現在看起來是要用提價的方式，其實最簡單、最正確的辦法，就是降價銷售。
本文來源：時代周報 作者：陳舒揚
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
新聞來源http://money.163.com/15/1222/04/BBDPOAOG00253B0H.html
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