佛山樓市年底主題仍是以價換量
■央行降息,市民觀望氣氛減弱,對樓市或將起提振作用。(文圖無關)
央行降息 月供減少
央行近日大幅降息,引發房地產業及購房者廣泛關註。記者走訪佛山一手樓市發現,目前市場反應並不如“9·30”信貸年息借貸增貸轉貸信貸年息借貸增貸轉貸房貸新政時那麼明顯,一手樓市表現平穩。有專傢認為,降息是“9·30
新政”的接軌,不僅降低購房成本,還降低開發商的融資成本,也能短期釋放資金流,提振市場信心,對樓市回暖起促進作用。
利好:“房奴”月供款有減少
央行上周五決定,金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%,五年期以上貸款基準利率下調0.4個點至6.15%。這意味著,降息後,對商業貸款客戶來說,五年以上貸款基準利率為6.15%,在此前的利率下降0.4個百分點,相當於此前利率打瞭9.4折。對公積金貸款客戶來說,央行將5年期以上個人住房公積金貸款基準利率由此前的4.5%降至4.25%,下降0.25個百分點。
按照商業房貸100萬元、基準利率、20年等額本息還款計算,降息前月供為7485.2元。降息後,月供降至7251.12元,每月減負234.08元,全年可減負2808.96元。同樣條件下,如果按等額本金還款計算,此前首月還款9625元,每月遞減22.74元。降息後,首月還款降為9291.67元,每月遞減21.35元。
值得一提的是,多數銀行工作人員告訴記者,如果是在2014年11月21日(含)之前放款的,那麼繼續執行舊的貸款利率,2015年1月1日之後執行新的利率;如果是在2014年11月21日之後放款的,那麼執行新的貸款利率。在2015年1月份的月供,由於跨年,部分依然執行舊利率,部分是新利率,所以月供通常不會立即降到位的,等2015年2月的月供才會真正執行低利率。部分銀行對於調整利率有自己的約定(具體請看貸款合同),有的按季度調整的,當然這些銀行本次利率也是元旦之後。
如果市民和銀行約定的是固定利率,那麼此次降息對其毫無影響,仍執行約定的固定利率。
有專業人士提醒,如果市民申請的是公積金貸款,建議不要申請提前還款,現在5年期的定期存款上浮20%,年利率可達5.4%,而公積金的貸款利率首套4.25%,二套4.675%,顯然與其提前還款還不如存定期,又保險,又有收益。
影響:政府救市意圖非常明顯
佛山中原研究中心相關負責人對新快報記者稱,時隔兩年多,央行首次降息,對樓市而言,是“9·30
新政”的接軌,對提振市場信心和發展向好的預期起到瞭利好的作用。降息意味著貨幣政策基調已改變,趨於寬松,房貸市場或將再次松綁,給房地產等資金密集型行業帶來正面的影響。在央行救市政策下,市場情緒逐漸被帶動起來,入市節奏也在加快,市場看跌情緒會進一步減弱。
對購房者而言,能減低購房成本。降息後房貸按揭貸款利率將相應降低,
相當於此前利率打9.4折,給有買房需求的百姓帶來實質性優惠,最大的受益者則是剛需買房族。購房者在按揭貸款成本降低的前提下會積極入市,使得市場成交量繼續保持活躍。不過,按照多數銀行的房貸重新定價條款,房貸降息調整要等到明年1月份,2015年初會呈現新政影響下的樓市反應。
對開發商而言, 能降低開發商的融資成本。據瞭解,
央行此次降息實質性目的為解決嘉義溪口汽車貸款企業“融資難、融資貴”問題。經濟增長有下行壓力,房企已進入明顯分化期,中小房企生存空間逼仄、融資難。此次降息特別對部分本土中小型房企的融資成本承受力有所降低。
對銀行而言,降息將導致資金更多地流向房地產亟需現金的行業。此次央行采取不對稱降息,貸款基準利率的下調幅度大於存款基準利率,銀行雖面臨流失部分存款的可能,但能加速貨幣周轉量,會有利於調整資金流向,特別是房地產開發板塊為資金凈流入主力。
雖然地方銀行可根據實際區域情況來落實執行力度, “央行降息”所釋放的紅利仍有待觀察,但總的而言,政府救市意圖非常明顯,對樓市將起提振作用。
樓市:利好樓市,房價不會立漲
有人認為,央行降息或將引發房價上漲。世聯地產總經理葛樸接受新快報記者采訪時則認為,開發商近期漲價不太有可能,畢竟今年年底上市公司必須沖量,無論是大開發商還是中小開發商,庫存壓力都相當大,必須以價換量,所以至少近期不太可能出現漲價動作。
葛樸告訴新快報記者,央行降息對樓市是一大利好,從宏觀層面來看,全國樓市形勢向好,對開發商資金壓力、消費者購房壓力,在心理層面都是一個積極暗示;從中觀層面來看,對於佛山這種以本土剛需客戶為購房主體的城市而言,央行降息帶來的利好,比起三四線城市甚至一線城市,佛山受益更大,畢竟剛需客戶還是比較看重每個月還貸壓力減輕;從微觀層面來看,對於基於資金需求大的行業,比如鋼材、五金、煤炭、機械類行業利好都很大,這些行業的降息利好一回暖,這些行業的私營企業主,經濟環境好瞭,購買不動產的欲望也會提高。
有人猜測目前是購房的最好時機,葛樸則稱:“不敢說是購房最好時機,但至少是黃金時期,不受限購影響,限貸又放開,又降息,又到瞭年底促銷期,今年底都是以價換量為主題。很多項目,地價達6000-8000元/㎡,(房子)賣1萬元/㎡,算是比較優惠。像今年上半年樓市大環境不好的情況下各樓盤的降價現象,應該不會再出現瞭。”
個別銀行首套房貸利率有9折
各大銀行利率調至基準線
近日,新快報記者以購房者身份致電包括四大行在內的多傢銀行發現,佛山各大銀行已將利率調至降息後的基準線,但在房貸利率優惠方面,首套房貸多數銀行仍執行基準利率,個別銀行對有長期合作的樓盤有差別化的優惠。
據瞭解,“9·30”房貸新政之前,多數銀行對於首套房貸利率執行基準利率至少上浮5%,“9·30”房貸新政之後,多數銀行執行基準利率,7折利率優惠難覓。而11月22日央行降息後,在央行決定下調0.4個點的基礎上(相當於在原貸款利率基礎上打9.4折),如銀行能繼續提供貸款折扣,則將出現“折上折”現象。
記者獲悉,四大行佛山分行中,僅有建行與農戶能夠提供首套房貸利率優惠。建行工作人員梁先生告訴新快報記者,該行首套房貸執行差別化政策,多數樓盤客戶房貸執行基準利率,但對有長期合作的樓盤的客戶,首套房貸利率優惠5%,即享受9.5折優惠,並且相比前段時間,額度寬松不少,審批速度有所加快;農行工作人員告訴新快報記者,該行對有合作的萬科樓盤的客戶首套房貸利率實行9.8折優惠。工行和中行工作人員則明確表示首套房貸執行基準利率,無優惠。
此外,匯豐銀行和廣發銀行能夠提供首套利率折扣,匯豐銀行為9.8折,廣發銀行的優質客戶可享受9折優惠。如此算來,據第三方網站融360統計,全國共有17傢銀行首套房貸款可享折上折,其中廣發銀行佛山分行在下調利率基礎上再打9折,折合為原貸款利率的8.5折(94%×90%=84.6%)。相比之下,招行的房貸額度比較緊,對有合作的樓盤首套房貸執行基準利率,對沒有合作的樓盤客戶則不接受辦理房貸業務。
近期政策利好逐個數
1取消限購
早在8月份,佛山就成為廣東第一個取消限購的城市,9月、10月成交量隨之飆高,取消限購的威力可見一斑。高雄銀行貸款
2 9·30房貸新政
9月30日,央行與銀監會聯合發佈房貸新政,通知對首套房實行“認貸不認房”的政策,即首套房還清貸款後,再買房可享受首套房的各項優惠政策,其中包括貸款首付利率由六成降至三成、貸款利率最低可在基準利率基礎上打7折等。
業內人士指出,此次房貸新政的出臺,給購房者和開發商都吃瞭定心丸,或可推動未來樓市止跌回穩,踏實前行。事實上,房貸新政刺激瞭改善型買傢加速入市,市場確實有所回暖。
3 央行降息
11月22日,央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。
此舉一出,開發商貸款利率降低瞭,購房者月供也少瞭,大大提振市場信心,短期拉動市場成交。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/08475943897653510458836.shtml
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