今年是中國房地產市場拐點
"中國房地產市場不收縮不行，2014年是真正的一個中國房地產市場拐點。"在5月12日舉行的信貸房貸年息借貸增貸轉貸信貸房貸年息借貸增貸轉貸中信裡昂證券中國投資論壇上，中信裡昂證券亞洲地區房地產行業研究部主管王艷作出上述表示。
用瞭一年的時間，調研瞭12個城市，看瞭609個房地產項目，瞭解瞭80萬套房的入住及空置率情況......中信裡昂證券在2013年5月至2014年5月這段時間，對中國城市房地產空置率做瞭一項調查活動。
中信裡昂證券調研的結果是，這80萬套房裡面基本都是過去五年竣工的，空置率是15%。
王艷表示，這比境外投資者預期低很多。與美國比較，美國現在有10%的空置率，他們是75個城市的平均空置率。
"我們的空置率比美國才高瞭5個百分點，看起來問題不大，其實問題還是很大的。從2000年到現在，已經建好但空的房子全國大概有1000萬 套，等於中國城市人口5%左右，要算GDP的話，把1000萬套房換算成一個金額，估計是10萬億元，就是2013年GDP的18%左右。"王艷說，通過 中信裡昂做的模型，中國真正每年入住的需求大概是700萬套，就是7億平方米的建築量。而2011年至2013年，每年銷售量大概1000萬套房，可是最 終我們認為有人入住的是700萬套房，未來兩三年，每年會多加300萬至400萬套建好而空置的房，到2017年可能會達到1800萬套，按GDP比例的 話，到時候GDP比例不是18%，而是大概35%。
在王艷看來，從2014年開始，中國的房地產銷售量會收縮，2013年至2020年預期中國房地產市場銷售量會收縮36%，主要收縮在三線城 市。"到現在為止，三線城市庫存量一直在積累，因為很多三線城市容納量有限，可能賣瞭第一輪就沒有第二輪，再建下去也不會有人買，也不會有人住，我們擔心 的是這個問題。"
因此，王艷認為，從目前一直到2020年，中國房地產市場未來會走一個收縮貸款代辦費的方向。對開發商來說，未來1年至2年都將進行所謂的"淘汰賽"。
中信裡昂證券做房地產空置率調研的方法是：首先，做調研的同事像買傢一樣去看，跟業主、地產、管理處瞭解小區空置率大概是什麼水平。其次，用放 大能力很強的照相機拍照片，每個項目拍20張，根據調研同事回來報告的空置率，再做一個調整，每一個窗戶去數，很多房子基本上是毛坯的。如果有一些冷氣機 或傢具，基本上會把那套房定為入住的房。再次，晚上去調研，看看亮燈率。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08234140734.shtml
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